Kosten Altlastensanierung: Rückbau wird schnell zum Millionengrab
Die Altlastensanierung von Industrieflächen ist aufwendig. Rückbau bedeutet nicht nur Abriss alter Fabrikhallen, sondern auch die Beseitigung von Fundamenten, Leitungen und vor allem kontaminierten Böden. Fachgerechte Entsorgung heißt: sortieren, trennen, abtransportieren und deponieren. Schon erste Bodenuntersuchungen und Bodenproben schlagen mit fünfstelligen Beträgen zu Buche.
Werden Schwermetalle, Ölrückstände oder Lösungsmittel gefunden – was bei alten DDR-Betriebsflächen eher die Regel als die Ausnahme ist –, steigen die Kosten noch einmal erheblich. Praxiswerte zeigen: Für die Sanierung einer Industriebrache können pro Hektar zwischen 300.000 und einer Million Euro anfallen. Projekte wie die Wasserstadt Povel in Nordhorn bestätigen, dass dieser Wert eher am oberen Ende liegt.
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Landwirtschaftliche Nutzung: geringe Gewinne trotz Ackerland
Was bringt ein Hektar Ackerfläche nach erfolgreichem Rückbau? Die nackten Zahlen sind ernüchternd:
- Weizen: 6–8 Tonnen Ertrag pro Hektar, bei 200–250 Euro je Tonne entspricht das 1.200 bis 2.000 Euro Umsatz.
- Raps: 3–4 Tonnen pro Hektar, bei 400–450 Euro je Tonne ebenfalls rund 1.200 bis 1.800 Euro Umsatz.
- Deckungsbeitrag: Nach Abzug von Saatgut, Dünger, Maschinen, Energie und Pacht bleibt ein Gewinn von 300 bis 600 Euro pro Jahr und Hektar.
Grünland liegt noch niedriger. Intensivkulturen wie Obst oder Gemüse könnten höhere Gewinne bringen, sind aber in Regionen wie der Uckermark die Ausnahme und mit erheblich mehr Aufwand verbunden.
Damit wird klar: Der Ackerland Gewinn pro Hektar reicht nicht einmal ansatzweise aus, um die Rückbaukosten einer Industriefläche jemals wieder einzuspielen.
Grundsatz Gewerbesteuer Landwirtschaft: null Einnahmen für Kommunen
Für die Kommune fällt die Bilanz noch schlechter aus. Während ein Gewerbebetrieb mit Gewinn Gewerbesteuer zahlt, gilt das für Landwirte nicht. Grundsatz: Land- und Forstwirtschaft ist in Deutschland von der Gewerbesteuer befreit (§ 2 Abs. 1 GewStG).
Das bedeutet: Auch wenn ein Landwirt Gewinne erzielt, fließt davon kein Euro als Gewerbesteuer in die Stadtkasse. Für die Kommune bleiben lediglich minimale Anteile aus der Einkommensteuer übrig – ein Betrag, der im Vergleich zu den Millionen für den Rückbau völlig unbedeutend ist.
Return on Investment? Landwirtschaft schafft keine Rendite
Rechnet man den Vorgang nüchtern durch, wird das Missverhältnis sichtbar. Setzt man die Rückbaukosten einer Industriebrache mit einer Million Euro pro Hektar an und stellt diesen Kosten einen jährlichen Gewinn von 600 Euro aus Landwirtschaft gegenüber, ergibt sich eine theoretische Amortisationszeit von über 1.600 Jahren.
Da die Kommune zudem keine Gewerbesteuer aus Landwirtschaft erhält, liegt der tatsächliche Return on Investment nicht bei 1.600 Jahren, sondern bei: niemals.
Ökonomisch betrachtet ist es ausgeschlossen, dass Städte oder Gemeinden durch die Umwandlung von Altlasten in Ackerland ihre Investitionen jemals wieder einspielen.
Landwirtschaft als Symbol – nicht als Wirtschaftsfaktor
Die Umwandlung von alten Industrieflächen in Ackerland kann symbolischen Wert haben: Natur zurückgewinnen, Landschaften ordnen, ökologische Altlasten beseitigen. Ökologisch kann das sinnvoll sein, finanziell nicht. Landwirtschaft ist wichtig für Ernährungssicherheit und Landschaftspflege, aber sie refinanziert keine millionenschweren Investitionen in den Rückbau.
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Rückbau Industriefläche lohnt sich nicht für Landwirtschaft
Ein Hektar Landwirtschaft bringt im besten Fall wenige Hundert Euro Gewinn pro Jahr. Für die Kommune bleibt er steuerlich unergiebig, weil Land- und Forstwirtschaft in Deutschland grundsätzlich von der Gewerbesteuer befreit ist. Dagegen stehen Kosten für den Rückbau von Industrieflächen und die Altlastensanierung von bis zu einer Million Euro pro Hektar.
Der Return on Investment? Frühestens in der nächsten Eiszeit. Für Städte und Gemeinden bedeutet das: Wer Altflächen saniert, tut dies aus Gründen des Umweltschutzes oder der Stadtentwicklung – nicht in der Hoffnung, über landwirtschaftliche Nutzung jemals wirtschaftlich auf Null zu kommen.
